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高层“停建”?已明确:今年统一按照“新标准”处理,两类人受益

来源:财经前瞻 编辑:财经前瞻 时间:2021-03-21

过去20年,我国发生了翻天覆地的变化,整体城镇化率从2000年的36%提升至2019年的60.6%,且未来30年内还有20%的提升空间。其中北京、上海、天津城镇化率均已突破80%,还有多个城市均已超过70%,达到了发达国家的平均水平。城镇化意味着能够不断优化城镇的结构和功能,为经济发展创造更有利的环境,从而实现产业集聚,提升产业水平。可以说任何一个国家进入发达国家行列必须要发展城镇化。

对于我们自身而言,最直观的感受就是近些年无数的高楼大厦拔地而起,以前的小平房、多层房纷纷被拆除,取而代之的是无数的高层住宅,除了大城市以外,一些县城也开始了高层住宅的建设。在过去,城镇化本质上就是人口由农村向城镇的转移,带来劳动力的同时也带来了大量住房需求,由于土地资源有限,城市不可能一味向外扩张,因此只能建设高层住宅来解决住宅需求问题,在高层不断的建设下,住房需求已不再是问题。

根据相关数据显示,截至2019年,我国150米以上的高层建筑占据全球1/3,2019年我国建造了建造了56座200米以上的高层,数量占据全球的50%。为什么开发商如此热衷于高层住宅的建设呢?答案很简单,在有限的土地资源上,住宅建得越高带来的收益也就越大。近些年高层住宅的发展规律也是如此,数量越来越多,高度越来越高,密度越来越大。

按照这样的建设趋势,是否会导致一些问题出现呢?答案是肯定的,目前国内一些专家学者纷纷表示对高层住宅的担忧。1、清华大学中国新型城市化研究院执行副院长尹雉:以美国为例,30年前建造的一批高层住宅,现在成了让人胆战心惊的贫民收容所。2、城市规划设计研究院院长李晓江也认为:许多城市已经成为“水泥森林”,高层住宅以后会是一个沉重的负担。3、中国城市发展研究会城市研究所所长周天勇在接受采访的时候直言不讳:未来几十层高层住宅将会大幅贬值。

从购房者自身的角度来看,高层住宅目前存在着3个主要问题:

01性价比越来越低

一般来说,高层住宅会配置多个电梯和楼梯,而这些都被算入了“公摊面积”里面,楼层越高公摊越大。一般来说,超过20层的住宅,公摊比就达到了25%以上,也就是100平米的房子最后拿到手上只有75平米甚至更少。对于当前的房价而言,25平米相当于大几十万。而随着房龄不断增加,未来各种设备都需要进行相应的维护和维修,早期缴纳的维修金也会很快用光,因此购房者后续还需要支出一笔维修金。

02居住体验越来越差

随着住宅越来越密集,小区整体的容积率会越来越高,容积率是和居住体验挂钩的衡量指标。容积率越高,居住体验越差。打个比方,如果楼栋距离太近的话,那么对于中低楼层住户而言,光照和通风都会被其他楼栋挡住。此外,小区住户过多的话,相应设施都会受到影响,比如停车位紧张、小区道路拥堵;电梯超市公园都要排起长长的队伍等。

此外,安全问题也不容忽视。当住宅各种设备以及线路老化后,火灾隐患就会增加,一旦发生火灾,高层住户逃生成了首要难题。而对于救援人员来说,小区容积率过高,车辆随意停放会阻碍消防车进入小区,楼层密度过高不利于救援工作,一般城市的消防车能够升到25米,水枪极限距离为60米,那么相当于最高救援距离为85米,按照3.4米一层计算的话,只有25层楼的高度。但如今很多住宅都已经达到了三四十层。

03未来拆迁问题

随着住宅的不断老化,那么高层住宅未来一定会面临拆迁的问题。对于开发商来说,一般的拆迁赔付比是1:1.3左右,相当于拆除一个30层的高层住宅,新建的需要达到40层才能保本,扣除各种支出成本后需要达到50层以上才能实现盈利。此外,拆除一整个高层住宅小区需要的赔付金额更是天文数字。因此不少专家认为,未来高层住宅可能不会拆。

而高层住宅出现的这些问题,国家自然也注意到了。因此最近几年相关部门也在呼吁“推进城市更新和建设方式的转型”。与此同时住建部新规也已确定:2021起住宅要按照“新标准”处理。在《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》中就对于高层建筑与民用住宅提出了相应的规定,具体情况如下:

其中有两点特别值得关注,第一条是“各地新建100米以上建筑应充分论证,城市规模、空间尺度相适宜、与消防救援能力相匹配”。第二条是“中小城市要严格控制新建超高层,县城住宅要以多层为主”。上文已经提到过,城市消防水平普遍为85米左右,因此对于开发商来说未来新建100米以上住宅已经很困难了。

高层住宅或将“停建”?

目前来看,未来高层住宅建设面临着多个问题:1、根据欧美地区等发达国家来看,高层住宅已经沦为“贫民窟”,我国由于人口基数大,虽然最终不会变成贫民窟,但其会发生一定改变。2、对于购房者来说,由于高层住宅问题很多,因此未来会更偏好多层。3、未来新建100米以上高层住宅很困难。4、拆除原有高层住宅不划算。5、目前多地都开始要求新建多层住宅必须配置电梯。

结合以上5点来看,购房者未来会更多选择公摊面积小、容积率低、安全隐患小以及配置了电梯的多层住宅。而对于开发商来说,高层住宅建设困难且不受欢迎,因此未来或将以多层住宅建设为主,换句话说高层住宅未来或将面临“停建”的问题。

因此,未来两类人有福了:

第一类人是无房刚需家庭。对于暂时还没有买房的刚需家庭来说,随着楼市调控的不断深入,房价涨幅不断降低,炒房客也在陆续退出市场,说明房价正在回归理性,未来买房也能够以亲民的价格买到。另一方面,由于高层住宅暴露出来的问题,且高层“停建”后很有可能会贬值,因此能够以更低的价格入手高层住宅,或者选择优势比较大的多层电梯房入手。

第二类是已经买房的多层住宅家庭。由于未来购房者会更偏好多层住宅,那么市场多层房的需求就会增加,需求增加意味着多层住宅未来有更大的升值空间。另一方面,如果是老旧小区的多层住宅家庭,也不必为此担心,在“旧改”的全面推进下,符合要求的老旧小区4层以上住宅同样会加装电梯,因此无论是有没有电梯的多层住宅,未来都会迎来比较大的市场需求,无论是出售或者出租都具备一定优势。

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